文/李妍

有什么样的培训课程可以让学员连续3 天2 夜的学习，并且还乐此不疲？这样的情景，在以往的各类以讲授为主的培训模式中很难看到，但是项目全生命周期实战沙盘的演练却做到了。

看到学员们那么的投入，围坐在地板上热烈的研讨，反复的测算，挑灯夜战对方案及数据进行核实，展示及答辩环节学员们激烈的PK，有的时候争得面红耳赤。这样的场景作为给企业做过上百场次培训的我，也禁不住被感动。

为什么项目全生命周期沙盘演练会获得这样高的认可呢？我们先来理解什么是沙盘演练？

沙盘模拟演练的概念最初来自于“作战指挥”。在敌我双方开始战役之前，许多指挥员都会模拟战场的地形、地貌，制作一个与之完全一样的沙盘模型。他们在这个模型上进行战略部署，包括兵力部署、火力部署、防御部署和进攻部署等。

商场如战场，过去我们在每一门课程培训中展现的多数是一个局部，会让学习者感到“只见树木，不见森林”。如果我们把一个房地产企业在项目开发各阶段、各个专业部门的运作整合，形成一个实战模拟的模型，让学习者在这个模型上进行实际演练，无疑可以避免前面的缺憾。沙盘模拟演练的优点是：简练、生动、直观、全面，易于从全局理解项目的运作精髓。沙盘模拟作为一种体验式的教学方式，是继传统教学及案例教学之后的一种教学创新。

实战沙盘演练培训具有极强的体验性、互动性、实战性和综合性， 同时它应用ERP 软件信息系统平台，实现网络上的直接操作，通过多个场景的设置和数据的演练，真实的感受项目的进展和经营效果，让学员们感受到每一个专业操作可能带来的效果和经营效益之间的关系和认知的差异，并随着项目的深入，感受到项目各种因素间的相互制约、相互影响，各个专业之间的相互协作的重要性。项目实战沙盘演练让学员们在干中学，学中干，似身临其境，感同身受。由于短短的几天就要把项目整体重要环节操练一遍，因此学习的压力大、时间紧、强度高，但每次这样的课程学员们并没有喊累、喊苦，反而乐在其中，用学员们的话说，就是“接地气，有价值”，很多学员觉得学了一次还不够，给我们提出很多很好的建议，期待下次再来参加我们的沙盘课。

赛普如何做项目全生命周期沙盘演练，学员们会有怎样的收获呢？

赛普房地产项目全景沙盘模拟演练，是结合赛普EAP 软件信息平台，通过设置真实的项目，让学员通过这个平台，自己动手，进行项目的全程沙盘推演，内容包括从土地信息获取到土地竞拍、从定位到方案设计、从展示区规划到项目开盘、从工程策划到交付、从销售策略调整到经营结果的分析，分为6 个阶段，13 个推演环节。演练过程中模拟项目的各种场景及决策过程，以完整的项目演练操作，从中不断地认识到项目开发过程中的各类“错误”，并且通过各组之间的竞争，专业老师的点评， 一步步从对项目的“感性认识”，加深到对项目整体运作的“理性认识” 层次上，在实践过程中，理解企业对项目的期望及项目开发运营的真谛。沙盘模拟演练的优点是：简练、生动、直观、全面，易于让学员从全局视角理解项目的运作精髓。

项目全生命周期沙盘演练，涵盖项目开发的全过程，重点关注以下六大阶段的13 个关键环节。

1. 项目可研论证阶段：结合行业高周转的普遍要求，我们在此阶段的演练中设置了前置环节，将项目定位、总图规划、项目一级计划编制工作前置到土地获取阶段，拟为土地获取后的快速开发打下良好基础。在此阶段学员们通过对项目定位的研讨，确定产品配比、户型面积、销售分期等，通过总规方案明确产品布局，区分不同产品的价值，并在此基础上进行项目投资测算及土地竞拍；

2. 项目运用决策阶段：根据已经确定的土地成本，通过方案修正、展示区规划，调整确定项目运营目标，形成对项目运作的整体运营目标要求，以指导项目后续工作的开展；

3. 项目工程策划阶段：通过对工程计划节点的细化、工程现场布置、质量目标确定及实施措施的落实、与项目前期工作和工程开发管理工作结合，明确管理的重点和难点；

4. 项目销售阶段：销售阶段又划分为蓄客期、热销期、艰难期等几个阶段，结合项目目标成本、销售计划，制定开盘定价策略及均价，开展开盘前的各项准备工作，并根据给出的市场条件，确定开盘的策略、推盘节奏等，获得开盘后的第一阶段项目回款，保障现金流安全。后续结合市场的变化，根据销售策略的调整，对项目销售各阶段进行推演。学员在这个阶段将会感受到市场的风云变化对销售去化的影响，或者欣喜若狂，或跌入低谷。

5. 项目交付阶段：结合交付准备工作安排，风险排查发现的问题， 拟定交付策略和措施，保障完整交付，规避交付风险。

6. 项目沙盘总结：基于项目前期的研讨和阶段成果，分析项目的得与失，总结经验，以利再战。

项目全过程沙盘演练的价值，体现在五个强化，一个提升：

1.贯穿全程的项目目标导向，强化目标管理意识：项目沙盘演练，通过在项目开始前预设项目激励机制，拿地阶段的投资收益标准设定，到方案阶段项目运营目标书确定，以及过程中随着销售各阶段的情况变化对经营结果的影响分析，再到项目结束的项目团队奖金测算，实现了贯彻全程的项目目标导向；

2.贯通全过程的经营数据测算，强化经营意识，实现经营层面的全程贯通：从拿地阶段的投资测算，到方案阶段的项目经营目标测算，到销售定价阶段项目收益测算，到销售策略调整阶段的经营效果分析，以及随着市场变化带来的经营收益变化，经营要素贯穿项目沙盘演练全过程，每一个项目关键节点都会带来对经营效益的影响，由此强化了学员的经营意识，学会了瞻前顾后；

3.横向实现专业联动，强化合作意识：在项目实际运作过程中，很多企业专业分割，做定位的不考虑产品在设计上实现的可能性，做销售展示区不考虑工程现场的布置要求，做设计的不考虑成本投入，比如地下室位置的设置及车位的数量，直接关系到成本的投入，这些问题在沙盘演练中也不断呈现，学员们通过发现问题，纠正错误，不断的感受到相互专业间的影响，学会左顾右盼；

4.强化团队意识：项目公司从组建，到全过程的组织和协作，组员从陌生到熟悉到默契，短短的时间内实现团队的融合，既考验了团队的组织和协同能力，也锻炼了团队中项目总经理及成员的领导能力；

5. 强化风险意识：通过土地竞拍环节、销售定价和推盘、现金流平衡等，强化风险意识，比如拿地成本高的，可能在后期由于土地成本高，必须销售定价往高走，但市场并不认可，导致经营困难；全程关注项目现金流，现金流出现问题，这个环节团队的成绩就会受到影响， 从而强化团队的风险意识；

6. 专业案例导入和情境设计，帮助实现专业能力提升：通过定位、方案、目标成本测算、投资收益测算、展示区规划、工程策划、销售定价、销售策略制定等环节，以及相互提问与答疑、专家点评等发现学员存在的专业问题，纠正错误，同时沙盘演练过程中学员心态要放开，敢于想敢于干，不怕发现问题，问题越多，得到的收获就会越多，从而提升学员的专业能力。

除了以上作用外，通过项目全过程的沙盘演练，还能产生以下两个方面的附加值：

1. 学员们在游戏中学到知识， 感受到过去自己工作中确实缺乏企业整体意识，工作中运作的思路不完整，工具不完善，通过演练有了更深的感触和找到了实现的方法，同时也结合实际，思考所在企业的工作和自己岗位的工作在企业整体运作中的位置和影响，站在全局的高度思考具体工作的方向。

2. 借助沙盘模拟，强化学员的管理知识、训练管理技能、全面提高学员的综合素质。同时可以以沙盘演练为手段，在过程中通过案例演练观察学员的管理意识、管理能力、专业能力，成为企业开展管理人员能力测评的工具之一。在多个企业的沙盘课程中，我们发现不同的小组由于项目总的组织能力和团队的和谐程度，最终团队的演练成绩差别还是非常明显，因此也是项目总经理的一次能力评估。人力资源部门已经感受到了它的价值。

如何开展项目沙盘演练呢？

1. 项目全过程沙盘推演主要内容介绍（图1）

全程通过十三个场景，80 份表单推演，模拟项目开发过程的重要场景。

2. 项目沙盘演练的主要方法介绍

我们将每一个环节的沙盘演练划分为五个步骤：

a. 推演导入（图2）

b. 推演任务说明（图3）

c. 小组推演（图4）

d. 小组展示及答疑（图5）

e. 专家点评（图6）

赛普作为房地产管理咨询的专业机构，借助培训课程帮助实现企业管理及能力的有效提升，借助信息化手段开展项目沙盘演练是赛普在培训方面的一个创新，也是赛普学院培训课程的主攻方向，赛普正在研发更多的沙盘课程，以求在经营及各专业方面做深做透，为房地产企业开展团队培养、专业能力提升创造更多的价值，并持续打造房地产沙盘演练培训的第一品牌。