文/章振
一、产业地产以产业为依托，其产品随着产业升级不断地完善，给产业发展提供平台载体
产业地产首先是产业发展平台载体的建设，包括土地整理、基础设施的建设和相关物业的开发。随着产业链从制造环节向研发、营销环节升级，产业地产提供的平台载体也从简单的工厂标准厂房升级为功能性产业园区（如科技园、物流园、企业总部基地）和主题产业园区（文化产业基地、卡通动漫产业基地等）。产业地产投资商通过对土地的开发来获取收益。然而，产业地产的核心不在于对土地简单的加工销售，而在于产业地产投资商通过对产业园区的有效运营来分享园区企业甚至区域经济发展所带来的稳定持续收益。
二、通过产业园区运营实现企业价值持续增长是产业地产模式的核心
地产开发提供产业发展的平台载体，但单纯的通过开发销售物业，获取土地增值收益和销售收入，并不能使得产业地产投资商实现持续的价值增长，也不是产业地产的应有之义。产业地产将地产开发与园区经营进行结合，在整合资源的基础上实现“产业规划——配套地产开发——商务服务跟进——园区物业发展”的发展模式。产业地产投资商以独立或合作的方式进行项目整体开发，通过已建成房地产的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定产业主题类企业招商引进，为园区企业提供增值服务，从而获取长期持有项目而取得经营管理收益。如普洛斯公司开发的物流产业园区，其园区运营收入占到公司主营业务收入的30% 左右，却贡献50% 以上的收益。2012 年华夏幸福基业的产业发展服务（招商引资）、园区综合服务、物业管理服务收入占到公司总收入的13.45%，而产业新城开发建设业务更是占到公司主营业务收入的87.06%，持续稳定的园区运营收入实现将“短期、一次性”房地产开发现金转变为“长期、可持续” 的园区经营，从而为公司持续发展提供坚实保障。
另外一方面，当园区物业运营成熟后，可通过出让给基金或REITs 的形式实现资本的退出，获取园区运营带来的高额增加值，实现物业开发、运营到退出的资本闭环。普洛斯的物流产业园模式中物业开发部门进行园区物业开发，当封顶物业出租率达到60% 时，移交给园区物业管理部门进行园区的运营管理。普洛斯通过自身强大的运营系统队为园区客户提供物业租赁解决方案，包括物流网络设计与优化、物流设备的采购与出租、物流设备系统集成，从而提高园区物业的出租水平。当园区物业出租率提升到90% 以上时，就把物业置入普洛斯发起的基金，从而实现资本的退出。同时，该基金将物业委托给物业管理部门管理，支付一定的委托管理费，而基金管理部门则收取基金管理费、业绩提成和份额收益，并且将部分收益投入物业开发部门进行新物业的开发。普洛斯的基金管理部门的收入在主营业务中占6% 左右，但贡献14% 的主营业务利润，是普洛斯盈利性最强的一块资产。在这整个循环中，提升物业出租水平，达到置入基金要求，是实现闭环的关键，而园区物业管理部门对园区进行专业的运营管理，提升物业出租水平显得尤为重要。
三、张江高科产业地产运营模式解析
张江高科经过近20 年的发展，形成了园区建设、特色精品房产打造、产业投资方面的经验和优势，成功转型为产业地产投资、开发、运营商。公司发展经历了三大阶段：
探索阶段(1992 年——1998 年）：公司发展传统制造业，以及建设少量的跨国企业研发中心，发展相对缓慢，盈利主要来源于土地批租。
聚焦阶段（1999 年——2005 年) ：明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，盈利主要来源于房地产租售。
快速发展阶段(2006 年至今) ：大股东优质资产持续注入和深度执行“一体两翼”公司发展战略，公司转型成园区运营商、服务提供商和高科技投资者。
张江高科的发展历程表明产业地产从土地增值收入、地产开发收入到物业开发和园区运营并重来持续获取园区发展红利的模式转换。目前，张江高科形成以特色房产运营为主导，以专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值的一体两翼产业互动阶越式发展的产业地产发展模式，即利用土地开发租赁业务为产业投资提供资金来源、利用专业创新服务提升产业地产价值，并提高产业投资成功率，以及通过产业投资实现公司价值的增长。
“一体”（图2 中红色箭头部分）：以特色房产运营为主导，扩大房产租售规模和资源整合能力，为公司提供稳定的盈利基础，并为创新服务和产业投资提供稳定的现金流。张江技术创新区采用“企业建设、政府租用” 模式, 为公司发展提供稳定的现金流。1999 年10 月27 日上海市浦东新区综合规划土地局，租用张江技术创新区中公司己开发建设及将开发建设的0.6 平方公里土地，16 万平方米的孵化用房等建筑及市政配套设施， 租赁期限为20 年(1999 年-2018 年)。租金支付标准为按估算总投资额62950 万元为基数，按年回报率7% 计算，共支付租金总额88130 万元。租金每年支付2 次， 上半年、下半年各一次。截至2012 年底 张江高科在租物业的出租率达90% 以上，预计未来的租赁物业面积将以每年20-30 万方的速度增长。其物业租金一般是4元/平方米/天，最高端的可以达到6 元/平方米/天。
另外一方面，张江高科各产业区域的规划、不同客户群体的差异化要求是其物业开发过程中一直需要面对的问题，这也反映出产业地产提供的产品需随着产业升级不断完善。张江高科客户对象大多是从事研发、制造型的企业，包括高新技术产业中成熟的企业、快速发展的高科技企业、创业阶段的创新型公司，不同产业、不同类型、不同发展阶段的企业对物业、服务有着不同的要求，公司通过为客户提供个性化的定制房产与服务获得增值价值。公司目前拥有的出租物业大多为园区企业的办公研发用房等中高端物业，而低端的标准厂房等物业比例远低于其他同类开发区。
“两翼”：第一翼（图中绿色箭头部分）为创新集成服务，通过提供创新服务获得增值收益，并为公司产业投资提供深层的客户关系支撑，帮助公司识别高价值客户、协助风险控制，发展产业投资。公司目前形成了公共服务平台（提供数讯数字服务、知识产权服务和物流贸易服务）、专业服务平台（提供软件公共技术、新药安全评价和动漫研发服务）、金融服务平台（提供改制上市融资、小额贷款和创投基金服务）和生活服务平台（提供人才公寓、休闲中心和苍蝇会所服务）四大平台，这四大平台核心是资源的集成和服务的创新，但实质是对客户价值的二次开发。针对不同成长阶段的企业，张江高科提供不同的投融资服务，如对于研发初期的创业企业，主要从孵化政策和专项扶持资金两方面进行扶持，包括初创期的房租补贴、技术平台的使用补贴、研发费用补贴及各级各类资金扶持。对于起步期的中小企业，张江高科通过小额贷款公司和张江易贷通平台提供专项贷款担保资金、小额贷款，并且积极探索与知识产权质押相结合的融资的模式。对于成长期的企业，通过创业投资广场引导国外、民间和政府相关风险投资基金向张江西区汇聚，并且通过专项风险投资引导资金对成长期企业提供资金需求。
此外，张江高科通过专业孵化、自由孵化、高端孵化的多层次孵化体系和“全程”孵化模式，为园区企业提供贴身及专业增值服务，从而获得园区企业发展红利。目前，张江园区己聚集了约20 家综合性孵化器和专业孵化器，形成了从项目孵化到产业化的完整孵化服务链。张江孵化器管理中心新建的“孵化器服务平台” 己整合了80 多家服务机构，己为600 多家企业提供贴身及专业的增值服务。
第二翼（图中蓝色箭头部分）为产业投资，通过产业投资提升公司经营业绩，并促进专业化服务提供和园区企业成长，最终增加房产运营收入。张江高科通过浩成创投和汉世纪基金等平台积极且谨慎地开展创投业务，依靠自身“近水楼台先得月”的优势，直接参股企业并获得长期、稳定的投资收益，分享园区企业发展成果。通过专业子公司进行投资，不但可以分散风险，而且使得公司团队通过转让子公司股权的方式顺利退出。2005 年以来张江高科的PE 投资收益日益增长，2013 年前三季度实现投资收益3.05 亿元，同比大幅增加65.49%。
未来，张江高科将在现有创业投资的基础上大力发展产业投资，目前园区内的多数企业将进入高速成长期，公司的产业投资业务将面临较好的发展契机，创投收益将成为公司业绩的重要增长力量，预计2013 年可实现3.6 亿元，占公司营业利润的47%，2014 年可实现5.6 亿元，占公司营业利润的57%。
作为国内产业运营的佼佼者，一体两翼的战略正助力张江高科在新的发展阶段展翅飞翔。